Prefabrykaty dla SIM — budowa mieszkań w kilku gminach

Społeczna inicjatywa mieszkaniowa buduje inaczej niż deweloper. Nie stawia jednego osiedla w jednym mieście, tylko ten sam typ budynku w kolejnych gminach, które zawiązały spółkę razem z Krajowym Zasobem Nieruchomości. Termin nie wynika z biznesplanu, tylko z umowy z KZN i z finansowania z Banku Gospodarstwa Krajowego. A wykonawcę wybiera się w przetargu, więc oferta musi być udokumentowana, zanim ktokolwiek ją oceni.

Te trzy różnice zmieniają rachunek opłacalności technologii. Ten tekst tłumaczy, dlaczego prefabrykacja pasuje do programu wielolokalizacyjnego lepiej niż do pojedynczej inwestycji — i kiedy nie pasuje wcale.

W Polsce działa 51 społecznych inicjatyw mieszkaniowych. Dostarczaliśmy prefabrykaty dwóm z nich, do czternastu lokalizacji. W siedmiu budynkach, dla których inwestor podał liczby, powstały 194 mieszkania.

Najdroższy etap prefabrykacji dzieje się raz

Podział budynku na elementy, rysunki warsztatowe, rozwiązania styków, punkty zaczepienia i sposób prowadzenia instalacji przez przegrody — to jest praca, którą wykonuje się przed pierwszym metrem betonu. Przy jednej inwestycji jej koszt rozkłada się na jeden obiekt. Przy programie obejmującym kilkanaście gmin z powtarzalnym projektem — na kilkanaście.

W Dąbiu postawiliśmy dwa czterokondygnacyjne budynki, 62 mieszkania. Drugi budynek nie czekał na projektowanie, bo projektowanie było już zrobione — te same rysunki, te same formy, przezbrojenie stołów wykonane raz na dany typ elementu.

Budownictwo tradycyjne tej oszczędności nie zna. Murarz nie kładzie bloczka szybciej dlatego, że kładł taki sam w poprzedniej gminie. Deskowanie trzeba złożyć od nowa przy każdym obiekcie, a beton dojrzewa tyle samo dni co poprzednio.

Dlatego przy zapytaniu warto podać wszystkie planowane lokalizacje od razu. Wycena drugiego i kolejnego budynku wygląda inaczej niż pierwszego, ale tylko wtedy, gdy wiemy, że będą.

Termin z umowy, nie z kalendarza pogody

Przesunięcie harmonogramu przy SIM-ie nie jest wewnętrzną decyzją, tylko aneksem. To podnosi wagę przewidywalności ponad wszystko inne.

Element przyjeżdża na budowę z wytrzymałością osiągniętą w hali. Prace mokre ograniczają się do zalewek styków i nadbetonu, czyli do kilku procent objętości betonu w konstrukcji. Mróz nadal ma znaczenie, ale dotyczy tego ułamka, a nie całego budynku.

W Człopie montowaliśmy w listopadzie. W Pudliszkach zimą. To nie są wyjątki potwierdzające regułę — to jest normalny tryb pracy, bo konstrukcja powstaje w hali niezależnie od tego, co dzieje się na zewnątrz.

Druga rzecz, która skraca drogę do wykończeniówki: klatka schodowa. Biegi i podesty montujemy w tym samym cyklu dźwigu co ściany, więc ekipy chodzą schodami zamiast rusztowaniem od pierwszej zmontowanej kondygnacji. W Kaczorach dostarczyliśmy komplet klatki schodowej dla dwóch budynków.

Plac budowy w gminie, nie w mieście

Działki SIM-owe bywają ciasne, a dojazd bywa gminną drogą. Prefabrykacja usuwa z placu składowisko bloczków, betoniarkę i większość odpadu, bo element schodzi z naczepy prosto na miejsce wbudowania — tak montowaliśmy w Cieninie Kościelnym.

To działa w obie strony. Dojazd dla zestawu niskopodwoziowego i miejsce na dźwig to warunek, nie preferencja — o tym niżej.

Co dostajecie do przetargu

Dokumenty są dostępne przed złożeniem oferty, nie po podpisaniu umowy. W dziale do pobrania znajdziecie deklaracje właściwości użytkowych, certyfikaty CE i Nordcert oraz deklaracje środowiskowe EPD. Osobno opisaliśmy tolerancje wykonania elementów, bo to pierwsza rzecz, o którą pyta inspektor nadzoru.

Parametry poszczególnych wyrobów — wymiary graniczne, klasy betonu, odporność ogniowa i zmierzona w laboratorium izolacyjność akustyczna — opisuje katalog produktów.

Nie musicie brać całego pakietu

Standardowo dostarczamy projekt warsztatowy, produkcję, transport i montaż własnymi ekipami. Ale generalny wykonawca z własnym dźwigiem i doświadczoną brygadą nie musi kupować usługi, którą sam wykonuje. W Chrzanowie dostarczyliśmy same ściany.

Warto wiedzieć, co przechodzi wtedy na wykonawcę. Kolejność dostaw musi zgrać się z jego frontem robót, bo elementy nie mają gdzie czekać. Rozstaw podpór montażowych wynika z projektu konkretnego stropu, nie z ogólnej zasady. Punkty zaczepienia czyta się z rysunku elementu. Dokumentacja montażowa jest wtedy częścią wyrobu, nie dodatkiem do niego.

Kiedy prefabrykacja przy SIM-ie się nie opłaca

Trzy sytuacje, w których odradzamy:

• Jeden budynek bez perspektywy powtórzenia. Koszt przygotowania rozkłada się na jeden obiekt i cała przewaga znika. Przy pojedynczym, nietypowym budynku murowanie bywa tańsze.
• Brak dojazdu albo brak miejsca na dźwig. Zestaw niskopodwoziowy potrzebuje przejezdnej drogi i placu manewrowego. Tego nie da się obejść organizacją pracy.
• Rzut rozdrobniony na wiele małych, nietypowych pól. Przewaga rośnie z powtarzalnością. Układ, w którym prawie każdy element jest inny, zjada ją podziałem na sztuki jednostkowe.

Od czego zacząć rozmowę

Do wstępnej wyceny wystarczą rzuty, przekroje, elewacje i lokalizacja. Jeśli program obejmuje kilka gmin, warto wysłać je razem.

Dokumentację prześlecie przez formularz wyceny. Pozostałe budynki wielorodzinne zebraliśmy w dziale realizacji.