Fertigteile für SIM — Wohnungsbau in mehreren Gemeinden

Eine gesellschaftliche Wohnungsbauinitiative — in Polen SIM, społeczna inicjatywa mieszkaniowa — baut anders als ein Projektentwickler. Sie errichtet nicht eine Siedlung in einer Stadt, sondern denselben Gebäudetyp in einer Gemeinde nach der anderen, die die Gesellschaft gemeinsam mit dem staatlichen Immobilienfonds KZN gegründet haben. Der Termin ergibt sich nicht aus einem Businessplan, sondern aus dem Vertrag mit dem KZN und aus der Finanzierung durch die Staatliche Entwicklungsbank BGK. Und der Ausführende wird im Vergabeverfahren gewählt, das Angebot muss also belegt sein, bevor es überhaupt jemand bewertet.

Diese drei Unterschiede verändern die Wirtschaftlichkeitsrechnung der Technologie. Dieser Text erklärt, warum der Fertigteilbau zu einem Programm an mehreren Standorten besser passt als zu einer einzelnen Investition — und wann er gar nicht passt.

In Polen gibt es 51 gesellschaftliche Wohnungsbauinitiativen. Zwei von ihnen haben wir mit Fertigteilen beliefert, an vierzehn Standorten. In sieben Gebäuden, für die der Bauherr Zahlen genannt hat, entstanden 194 Wohnungen.

Die teuerste Phase des Fertigteilbaus geschieht einmal

Die Aufteilung des Gebäudes in Elemente, die Werkstattzeichnungen, die Lösungen der Stöße, die Anschlagpunkte und die Art, wie Installationen durch die Bauteile geführt werden — das ist Arbeit, die vor dem ersten Kubikmeter Beton geleistet wird. Bei einer einzelnen Investition verteilen sich ihre Kosten auf ein Bauwerk. Bei einem Programm über ein Dutzend Gemeinden mit einem wiederkehrenden Entwurf — auf ein Dutzend.

In Dąbie haben wir zwei viergeschossige Gebäude mit 62 Wohnungen errichtet. Das zweite Gebäude musste nicht auf die Planung warten, denn die Planung war bereits erledigt — dieselben Zeichnungen, dieselben Formen, das Umrüsten der Schaltische einmal je Elementtyp.

Der konventionelle Bau kennt diese Ersparnis nicht. Ein Maurer setzt einen Stein nicht schneller, weil er denselben in der vorigen Gemeinde gesetzt hat. Die Schalung muss bei jedem Bauwerk neu aufgebaut werden, und der Beton erhärtet genauso viele Tage wie zuvor.

Deshalb lohnt es sich, bei einer Anfrage alle geplanten Standorte gleich anzugeben. Das Angebot für das zweite und jedes weitere Gebäude sieht anders aus als für das erste — aber nur dann, wenn wir wissen, dass es sie geben wird.

Der Termin steht im Vertrag, nicht im Wetterkalender

Eine Verschiebung des Terminplans ist bei einer SIM keine interne Entscheidung, sondern ein Nachtrag. Das hebt das Gewicht der Planbarkeit über alles andere.

Das Element kommt mit der in der Halle erreichten Festigkeit auf die Baustelle. Die Nassarbeiten beschränken sich auf den Verguss der Stöße und den Aufbeton, also auf wenige Prozent des Betonvolumens im Tragwerk. Frost hat weiterhin Bedeutung, betrifft aber diesen Bruchteil und nicht das ganze Gebäude.

In Człopa haben wir im November montiert. In Pudliszki im Winter. Das sind keine Ausnahmen, die die Regel bestätigen — das ist der normale Arbeitsmodus, denn das Tragwerk entsteht in der Halle, unabhängig davon, was draußen geschieht.

Das Zweite, was den Weg zum Ausbau verkürzt: das Treppenhaus. Läufe und Podeste montieren wir im selben Kranzyklus wie die Wände, die Mannschaften gehen also ab dem ersten montierten Geschoss über Treppen statt über ein Gerüst. In Kaczory haben wir das komplette Treppenhaus für zwei Gebäude geliefert.

Baustelle in der Gemeinde, nicht in der Stadt

SIM-Grundstücke sind mitunter eng, und die Zufahrt ist mitunter eine Gemeindestraße. Der Fertigteilbau nimmt vom Baufeld das Steinlager, den Mischer und den größten Teil des Abfalls, denn das Element geht vom Auflieger direkt an seinen Einbauort — so haben wir in Cienin Kościelny montiert.

Das wirkt in beide Richtungen. Die Zufahrt für einen Tieflader und der Platz für den Kran sind eine Bedingung und keine Präferenz — dazu unten mehr.

Was Sie für die Ausschreibung bekommen

Die Unterlagen sind vor Abgabe des Angebots verfügbar, nicht erst nach Vertragsschluss. Im Bereich Downloads finden Sie Leistungserklärungen, CE- und Nordcert-Zertifikate sowie Umweltproduktdeklarationen EPD. Gesondert haben wir die Ausführungstoleranzen der Elemente beschrieben, denn danach fragt die Bauüberwachung als Erstes.

Die Kennwerte der einzelnen Produkte — Grenzabmessungen, Betonklassen, Feuerwiderstand und die im Labor gemessene Schalldämmung — beschreibt der Produktkatalog.

Sie müssen nicht das ganze Paket nehmen

Standardmäßig liefern wir Werkplanung, Produktion, Transport und Montage mit eigenen Mannschaften. Ein Generalunternehmer mit eigenem Kran und erfahrener Kolonne muss aber keine Leistung einkaufen, die er selbst erbringt. In Chrzanów haben wir allein die Wände geliefert.

Es lohnt sich zu wissen, was dann auf den Ausführenden übergeht. Die Lieferreihenfolge muss zu seiner Arbeitsfront passen, denn die Elemente haben keinen Platz zum Warten. Der Abstand der Montagestützen ergibt sich aus der Planung der konkreten Decke, nicht aus einer allgemeinen Regel. Die Anschlagpunkte liest man aus der Elementzeichnung ab. Die Montagedokumentation ist dann Teil des Produkts und keine Beigabe.

Wann sich der Fertigteilbau bei einer SIM nicht lohnt

Drei Situationen, in denen wir davon abraten:

• Ein einzelnes Gebäude ohne Aussicht auf Wiederholung. Die Vorbereitungskosten verteilen sich auf ein Bauwerk, und der gesamte Vorteil verschwindet. Bei einem einzelnen, untypischen Gebäude ist Mauerwerk mitunter günstiger.
• Keine Zufahrt oder kein Platz für den Kran. Ein Tieflader braucht eine befahrbare Straße und eine Rangierfläche. Das lässt sich nicht durch Arbeitsorganisation umgehen.
• Ein Grundriss, der in viele kleine, untypische Felder zersplittert ist. Der Vorteil wächst mit der Wiederholung. Eine Anordnung, in der fast jedes Element anders ist, zehrt ihn durch die Aufteilung in Einzelstücke auf.

Womit das Gespräch beginnt

Für eine erste Kalkulation genügen Grundrisse, Schnitte, Ansichten und der Standort. Umfasst das Programm mehrere Gemeinden, sollten sie zusammen geschickt werden.

Die Unterlagen senden Sie über das Angebotsformular. Die übrigen Mehrfamilienhäuser haben wir im Referenzbereich zusammengestellt.